住宅ローンの借入可能額は？安定して返済を続けられる借入額の決め方

住宅を購入する際には、大半の方が住宅ローンを組みますが、必ずしも希望額を借入れできるわけではありません。

「借入可能額」の範囲内で申請しなければ、事前審査に落ちてしまう可能性が高いので、まずは借入可能額を確認する必要があります。しかし、自分がどのくらいまで借入れができるのか、どう計算していいかわからない方も多いでしょう。

そこで今回は、住宅ローンの借入可能額の計算方法や借入額を考えるポイントをお伝えします。住宅購入を検討している方は、参考にしてください。

【目次】
住宅ローンの借入可能額の計算方法
住宅ローンの借入額を決めるポイント
借入可能額を増やす方法
完済までの長期的な視点で検討を！

住宅ローンの借入可能額の計算方法

住宅ローンの借入可能額は「年収」「勤続年数」「返済負担率」「融資率」「担保価値」など、さまざまな要素を総合的に審査されたうえで決定します。そのため、正確な借入可能額を知ることは難しいのですが、目安を算出することは可能です。

ここでは、借入可能額を計算する方法を説明します。

返済負担率から借入可能額を計算する方法

「返済負担率」とは、年収に占める年間返済額の割合を指し、次の計算式で求められます。

「年間返済額（住宅ローン以外も含む）÷額面年収×100」

返済負担率の計算する際には、マイカーローンや教育ローン、クレジットカードのキャッシングなど、すべての返済を年間返済額に含めて計算する点に注意してください。

返済負担率が高いと毎月の返済額も多くなり、家計に支障が出るおそれがあるので、借入額の見直しが必要です。また、多くの金融機関では、返済負担率に上限を設けており、この範囲内で融資を行っています。

代表的な長期固定型の住宅ローンであるフラット35では、返済負担率について次のような基準を設けています。

• 年収400万円未満の方：返済負担率30％まで
• 年収400万円以上の方：返済負担率35％まで

割合だけを見てもいまいちイメージができないので、300〜900万円の年収を例に、フラット35で住宅ローンを借入れる場合の借入可能額を計算してみましょう。

借入条件

• 返済期間：35年
• 返済方法：元利均等返済
• 金利：全期間固定金利　1.480％　※2022年10月融資実行時の最頻金利
• 住宅ローン以外の借入：なし

年収	返済負担率	年間返済額	借入可能額
300万円	30％	89万円	2,457万円
500万円	35％	174万円	4,778万円
700万円	35％	244万円	6,689万円
900万円	35％	292万円	8,000万円

※結果は概算です。必ずこの金額で借りられるとは限りません。

 

返済負担率から返済額を計算すれば、返済額の上限も把握できるので、借入額を考えやすくなります。

なお、フラット35では年収にかかわらず融資限度額は8,000万円です。

融資率も住宅ローンの借入可能額に影響する

「融資率」とは、住宅価格に対するローン借入額の割合のことで、以下の計算式で求められます。

「住宅ローンの借入額÷住宅価格×100」

例えば、5,000万円の住宅を購入する際に4,500万円のローンを組むのであれば、融資率は「4,500万円÷5,000万円×100＝90％」。住宅価格の9割をローンで支払ったことがわかります。そして、この融資率も借入可能額に影響を与えるのです。

フラット35の場合は、融資率が90％を超えると金利が高くなります。民間の金融機関においても、融資率が高いと金利が高くなることがあり、ローン自体が利用できなくなることもあります。場合によっては、頭金を増やして融資率を下げる必要があるでしょう。

住宅ローンの借入額を決めるポイント

 

ここまで、借入可能額を計算する方法をお伝えしてきましたが、ローンの申請をする際にいくらで希望を出せばいいのか悩んでしまいますよね。

ここでは、住宅ローンの借入額を決めるポイントを2つ説明します。

借入可能額ではなく返済可能額で借りる

1つ目のポイントは「借入可能額ではなく、返済可能額で借りる」ことです。

住宅ローンを借入可能額いっぱいまで借りた場合、収入に対して返済額が多くなり、家計が苦しくなる可能性があります。

そこで目安にしたいのが、可能額の計算でも出てきた「返済負担率」です。

前項では、返済負担率30％または35％が借入可能額のボーダーラインであるとお伝えしましたが、理想の返済負担率は25％以内だといわれています。

仮に年収600万円のご家庭なら、年間の住宅ローンの返済額は150万円、ボーナス返済がないとすれば月々のローン返済額は12万5000円以内に収めるのが理想です。

ただし、適正な返済負担率はご家庭によって異なります。例えば年収600万円のご家庭と、年収1200万円のご家庭を比べたとき、収入には2倍の差がありますが、食費や光熱費などの支出も2倍になるとは限りません。同じ返済負担率でも収入が高いご家庭は手元に資金を残しやすく、生活にゆとりを持てます。

逆に、必要な生活費や子供の教育費などの支出が多いご家庭では、返済負担率25％でも家計への負担を感じてしまうでしょう。

無理のない範囲でローンを組むためには、家計の収支をしっかりとシミュレーションし、「借りられる金額」ではなく「返済可能な金額」で借入額を設定することが大切です。

諸費用を考慮する

2つ目のポイントは「諸費用も考慮する」ことです。

不動産を購入する際には、さまざまな諸費用がかかります。

主な諸費用

収入印紙税、登録免許税（登記費用）、不動産取得税、ローン保証料、融資手数料、火災保険料、引っ越し代など

諸費用の金額は借入額に応じて変動します。おおまかな目安として、購入物件価格の1割程度と考えておきましょう。

諸費用は借入額に組み込むこともできますが、借入額が増えるとその分返済額も大きくなります。

諸費用の支払いがあることも念頭に置き、頭金と住宅ローンの借入額のバランスを考えてください。

借入可能額を増やす方法

借入可能額を計算してみて「住宅価格をカバーできない」と感じた方もいらっしゃると思います。ここでは、借入可能額を増やす方法を4つ紹介していきます。

収入合算を利用する

住宅ローンの借入可能額は返済負担率を重視するので、世帯主の収入だけでは、希望する借入額に届かないかもしれません。そのようなときは、配偶者や子など同居する親族の収入を合算すれば、借入可能額を増やせます。

ただし、収入合算で住宅ローンを借り入れるとなると、どちらかの収入が減った場合や離婚した場合に、ローンが返済できなくなったり、住宅ローン控除を十分に活用できなくなったりするなど、さまざまなリスクがあるので注意が必要です。

借入期間を延ばす

借入期間を延ばすと年間返済額が減少するため、結果として返済負担率が減少します。年収500万円、借入希望額4,000万円、借入金利1.31％の場合、返済期間30年であれば、返済負担率は約32％。返済期間が35年になると、返済負担率は28％に下がります。

このように、返済期間を延ばすと返済負担率が下がるので、借入可能額を増やせる余地が生まれます。

しかし、返済期間が延びると利息負担も大きくなります。毎月の返済額が減少したとしても、総返済額が増えるので、毎月の返済額と総返済額の両方を確認したうえで検討することが大切です。

住宅ローン以外のローンを減らす

前述したように、住宅ローンの返済負担率は、カードローンやマイカーローン、教育ローン、クレジットカードのキャッシング枠などの利用額も含めて計算します。

年収500万円、借入期間35年、金利1.31％、返済負担率35％の場合で、マイカーローンを利用していると、住宅ローン上限額にどのように影響するのか見てみましょう。

	返済負担率35％の場合の毎月返済額上限	マイカーローンの毎月返済額	住宅ローン毎月返済額上限	住宅ローン上限額
マイカーローンを利用	約14.6万円	2万円	約12.6万円	約4,242万円
マイカーローンの利用なし		0円	約14.6万円	約4,916万円

 

表を見てわかるように、住宅ローンを利用する前に、マイカーローンなどの他のローンの残債を極力減らしておけば、借入可能額を増やすことができます。

完済までの長期的な視点で検討を！

住宅価格の上昇が続き、借入可能額ギリギリでローンを組まなければ住宅購入できないケースも増えてきました。しかし、借入可能額いっぱいまで借入れをすると、生活が困窮するリスクがあります。

無理なく返済を続けていくためにも、借入可能額だけにとらわれず、返済可能額やライフスタイルなどを考慮し、長期的な視点で資金計画を立てましょう。