10年固定型住宅ローンのメリット・デメリット！変動型との違いも解説

2022年04月29日

10年固定型の住宅ローンは、借入れから10年間、金利が固定される住宅ローンです。近年住宅ローンの金利タイプにはさまざまな種類が登場し、多様な返済プランを設計することが可能になっています。

しかし、それぞれ内容が異なるため、利用するにあたっては注意点もあります。そこでこの記事では、住宅ローンの変動型や全期間固定型と比較しながら、10年固定型の住宅ローンについて、その内容や注意点などを解説していきます。

【目次】
10年固定型住宅ローンとは？
10年固定型住宅ローンのメリット・デメリット
 10年固定金利型が向いている人、向いていない人
 返済期間の出口まで見通した選択を

10年固定型住宅ローンとは？

10年固定型住宅ローンとはどのようなものか、まずは、基本的な内容について解説します。

住宅ローンに適用される金利は２つに大別される

住宅ローンに適用される金利タイプにはいくつかの種類があり、大きくは「固定型」と「変動型」の２つに分けられます。「固定型」は金利が一定で変わらないのに対し、「変動型」は返済期間中、金利が変動します。

10年固定型住宅ローンは、金利が固定される期間を選択できる「固定金利期間選択型」のひとつです。借入れから10年間の金利が固定されます。

そして、返済方法も「元利均等返済」と「元金均等返済」の２つに分けられます。「元利均等返済」は元金と利息をあわせた返済方法で、返済期間中、毎月同じ返済額を返済していきます。

「元金均等返済」は返済期間中、毎月同じ金額の元金を返済し、毎月徐々に減る利息額を上乗せして返済していきます。

そのため、同じ金利タイプであっても、返済期間中における毎月返済額は、返済方法に影響を受けることとなります。例えば金利タイプは10年固定金利を選び、返済方法に「元利均等返済」を選択していた場合、借入れから10年間、毎月の返済額が同じになります。

一方、「元金均等返済」を選択していた場合、総返済額は抑えられるものの、毎月の返済額は定額ではありません。

全期間固定金利型・変動金利型との違い

ここでは、10年固定型住宅ローンの特徴について、全期間固定金利型と変動金利型を比較しながら違いを解説します。

全期間固定金利型との違い

全期間固定金利型は、借入期間中に適用される金利があらかじめ決まっている住宅ローンです。フラット35のように、返済期間中ずっと金利が変わらないものと、借入れから10年間と11年目以降で金利が異なる「段階金利」のものがありますが、いずれも返済期間中の金利を見通すことができます。

10年固定金利型の場合、金利が固定される期間は借入れから10年間です。一般的に長い期間に及ぶ住宅ローン返済においては、全期間固定金利型のほうが返済計画の見通しが立てやすく、安心感をもてることでしょう。

しかし、提供する金融機関側からすると、なぜなら、金利はいわばお金の賃借料です。借り手は借入期間中、契約で定められた方法により計算された利息を貸し手に支払います。

例えば固定金利で借入を行っていれば、借り手は返済期間中、金利が上昇しても支払利息額は変わらず利息負担が大きくなるリスクを軽減できますが、貸し手となる金融機関にとっては、変動金利などとくらべると金利収入が減りリスクが大きくなります。

こういった背景から、長期間金利を固定する住宅ローンの適用金利は高くなる傾向があり、金利固定期間を限定する10年固定金利のほうが、一般的に当初の借入金利を低く抑えることができます。

変動金利型との違い

変動金利型は前述の通り、「金利が変動」する住宅ローンです。借入期間中、ごとに金利が見直される一方で、返済額が急激に増加しないよう、５年ごとに見直すのが一般的です。また、その変動幅は従前の返済額の1.25倍までとしているものが多いです。

10年固定金利型の場合、10年の固定金利期間終了後は、改めて変動金利型や固定金利期間選択型を選ぶこととなります。しかし、ここで選ぶ金利は、そ時点のものが適用され、適用される金利には上限が設けられていません。

また、変動金利型の場合は、いつでも固定金利選択型に切り替えることができますが、10年固定金利型の場合は、途中で変動金利型にも変えられるものの、再び固定金利期間選択型を選べない商品もある点に注意が必要です。

一方、変動金利の場合、金利が上昇する局面では返済額の上限が設定されているがゆえに、返済期間中に未払い利息が発生したり、元金がなかなか減らなかったり、といったリスクもあります。10年固定金利型の場合、このようなリスクはありません。

10年固定型住宅ローンのメリット・デメリット

ここでは、10年固定型住宅ローンのメリットとデメリットを、それぞれ３つずつ挙げて解説します。

10年固定型住宅ローンのメリット

10年間の返済額が固定される。
借入れから10年間の金利負担を減らすことで、元金を早く減らせる。
取扱金融機関が多い。

10年固定型住宅ローンは、10年間の支払利息額が固定されています。そのため、借入れから10年間の返済計画を見通しやすく、安心感を持てることでしょう。

また、前述の通り、固定金利期間を長く設定するほどに金利は高くなりがちですが、10年に限定することで、同じ借入条件でも低い金利とすることが可能となります。そのため毎月の返済額における利息負担が減り、住宅ローン元金を早く減らすことにつながるでしょう。

また現在、固定金利期間選択型の住宅ローンは多様化しています。10年固定のものだけではなく、2年、3年、5年、7年、15年、20年、25年など、金利が固定される期間もさまざまです。中でも10年固定型は提供している金融機関が多いため、比較検討しやすいでしょう。

10年固定型住宅ローンのデメリット

借入れから11年目以降の金利がわからない。
借入れから11年目以降、金利の割引幅が大きく変わり毎月返済額が増えるおそれがある。
借入れから11年目以降、景気など経済情勢によって毎月返済額が増えるおそれがある。

フラット35に象徴されるように、住宅ローンの返済計画は30年以上で組む人が多いです。仮に35年返済でローンを組むと、10年経過後、25年の返済期間が残ることになります。

10年固定型住宅ローンの場合は、借入れから10年間金利が固定されているとはいえ、11年目以降の金利はわかりません。10年経過した時点で世の中の金利が上がっていれば、それに伴い適用金利が高くなるおそれがあります。

また、キャンペーンやさまざまなサービス利用・預金残高に応じて金利が引き下げられるものもあります。その場合、借入れから10年間の低い金利は割引の結果であり、11年目以降に適用される金利の割引幅によっては、店頭金利が変わらないのに、毎月の返済額が増えるおそれがあります。

10年固定金利型が向いている人、向いていない人

ここでは、10年固定金利型住宅ローンに向いている人、向いていない人を見分けるチェックポイントをご紹介します。

10年固定型住宅ローン検討のチェックポイント

適正な借入額
繰上返済資金の確保
教育費のピーク時期

10年固定金利型住宅ローンは前述の通り、当面の金利を低く抑えられる一方で、借入れから10年間しか返済額を見通すことができません。言い換えれば11年目以降は支払い利息が増えるリスクもはらんでいるのです。

そのため、利用にあたってはまずは借入額を適正に判断する必要があるでしょう。住宅ローン控除を受けられるからと、安易に借入額を増やしてはいけません。

まずは11年目以降の住宅ローン残高を試算し、その時点で複数の金利設定でシミュレーションを行います。そのシミュレーション結果に基づき、金利上昇局面でも対応できる金額を割り出し、借入額決定の参考としましょう。

また、繰上返済資金を確保できるか、教育費のピークを乗り越えられるか、といった点も大切です。教育費のピークは一般的に大学進学時に迎えます。教育費のピークを越えた後に金利上昇が来るのであれば、返済額が上がっても対応できる場合も多いでしょう。

しかし、教育費のピークを迎えるタイミングで11年目以降を迎える場合は注意が必要です。その時に収入が変わらないのに支出が増え、11年目以降に金利上昇局面を迎えると、毎月の住宅ローン返済額が増え、家計は苦しくなる恐れがあります。11年目以降金利が上がっても対応できるよう、繰上返済資金を用意しておきましょう。

また、前述の通り、10年間の固定金利選択期間が終われば、改めて変動金利型か固定金利選択型を選ぶことができます。なにもしないでおくとそのまま変動金利型に移行し、再度固定金利選択型を選ぶ場合は手数料がかかるところもあるため注意が必要です。

また、適用される金利の割引が11年目以降大きく変わる場合もあります。10年固定金利型住宅ローンを利用するのであれば、11年目以降の金利タイプを選択する際の流れや、割引幅をあらかじめ確認しておきましょう。

このような点を踏まえると、10年固定型住宅ローンには以下のような活用プランが想定されます。