全期間固定金利で住宅ローンの借入ができるフラット35は、多くの商品種類があります。フラット35は35年でローンを組むイメージが強い商品ですが、フラット20やフラット50といった借入期間が異なる商品もあります。また、フラット35には建物基準によって一定期間の金利優遇がされる商品や子育て支援などで金利を引き下げられる商品など、さまざまなニーズに応えられる点も特徴です。
この記事では、バリエーションが豊富なフラット35の種類ごとに特徴を紹介していきます。
【目次】
フラット35には複数の種類がある
フラット35の保証型と買取型のしくみとは？
フラット35とフラット35Sの違いとは
フラット35Sの商品種類について
その他にもさまざまな商品ラインアップがある
フラット35はローンの目的ごとに商品検討を進めよう
フラット35には複数の種類がある
フラット35には、大きく分けて保証型と買取型の2つの仕組みと返済期間によって種類が分かれています。また、建物の性能基準を満たしている場合などに金利が優遇されるオプションや特約などもあります。
フラット35を検討する際には、まずは商品ラインナップを把握しておき、自身が適用できそうなものと難しいものを判別するところから始めてみましょう。
フラット35以外に利用されることの多いフラット20やフラット50については以下のページより詳細をご確認ください。
フラット35の保証型と買取型のしくみとは？
フラット35には保証型と買取型の2種類があります。
保証型の仕組みは、住宅金融支援機構が住宅融資保険を付け、借り手（債権者）が返済できなくなった場合、住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金を支払います。
一方、買取型の仕組みは、融資実行をした際に住宅金融支援機構が借り手（債権者）の住宅ローンを買い取り、債券化します。
返済リスクはどちらも金融機関ではなく住宅金融支援機構が負うことになりますが、抵当権の設定や団体信用生命保険（略称：団信）の特徴、適用金利において違いがあります。主なポイントについては以下の通りです。
【保証型と買取型の特徴の違い】
・事務手数料は保証型が安い傾向にある
・団信の加入について、保証型は金融機関の団信に加入必須のケースが多く、買取型は任意加入
・適用金利は保証型が低い傾向にあるが、1割以上の自己資金が必要
・抵当権設定は、保証型は金融機関が第1位、買取型は住宅金融支援機構が1位に設定
保証型と買取型を選ぶ際は、金利と団信加入の有無など自身のニーズに応じて検討しましょう。
フラット35の保証型と買取型の違いについては以下の記事でも解説しておりますので、ご参照ください。
フラット35保証型と買取型の違いや、各メリット・デメリットを解説！
フラット35とフラット35Sの違いとは
フラット35とフラット35Sの違いは、建物の性能に応じて借り入れた当初5年間の金利優遇があることです。
建物の性能基準については、省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性・耐久性と可変性のそれぞれの項目に応じて一定の基準を定めています。新築住宅だけでなく、中古住宅でもフラット35Sの性能基準をクリアすることでフラット35Sが適用可能です。
フラット35だけでなく、フラット20などでも同基準による金利優遇制度を利用できます。ただし、土砂災害警戒区域に建物がある場合には適用できないといった制限もあるため、フラット35を検討する際には専門家へ相談して詳細を確認しましょう。
フラット35Sの商品種類について
ここでは、フラット35SにおけるZEH住宅に適用できる制度やフラット35SのAタイプ・Bタイプなど、主な商品について特徴を解説していきます。
フラット35S（ZEH）とは？
フラット35S（ZEH）とは、フラット35を利用して「高断熱」「省エネ設備」「創エネルギー設備」により一定の基準を満たす住宅を取得する場合、借入金利を当初5年間引き下げる制度です。2024年4月現在、引き下げ幅は0.75%とされています。
ZEHとは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略語です。太陽光発電による電力創出・省エネルギー設備の導入・外皮の高断熱利用などにより、生活で消費するエネルギーよりも生み出すエネルギーが上回る住宅のことをZEH住宅と呼びます。
この制度を適用するためには、フラット35の技術基準に加えてフラット35S（ZEH）の技術基準に適合することを証明する必要があり、適合証明書とBELS評価書の提出が必要です。
フラット35（保証型U-80）Sとは？
フラット35（保証型U-80）Sは、住宅取得金額の8割以下をフラット35で融資を行う事で買取型より低い金利が適用できる商品です。さらに、フラット35Sの建築基準を適用することで、当初5年の金利優遇を受ける事ができます。
保証型U-90 は住宅取得金額の9割以下の融資で利用できますが、総返済負担率を20%以下にする必要があることと、適用金利が若干高くなる点が異なります。
自己資金を住宅取得金額の2割以上出すことができ、より低い金利で借り入れたい方はフラット35（保証型U-80）Sを選ぶのとよいでしょう。
フラット35Sにおける金利タイプとは？
フラット35Sは、定められた建物基準によって2種類の金利タイプが適用されます。種類はAタイプとBタイプで分かれており、どちらも借入期間の当初5年間の金利優遇を受けられます。AタイプではBタイプよりも金利が低い特徴がありますが、その分高い建築基準をクリアする必要があります。
物件選びの際には、フラット35Sを利用する際にどちらのタイプが適用されるのかも併せて確認しておきましょう。
その他にもさまざまな商品ラインアップがある
フラット35には、住み替え支援や子育て優遇のある制度、地方自治体と連携して金利優遇している商品もあります。特に、2024年2月からフラット35子育てプラスが始まり、家族構成や建て方に合わせた組み合わせで一定の期間の金利優遇を行う制度に注目が集まっています。
また、家族構成やライフスタイルが変わって住み替えを検討される方に対して、残債がある住宅を貸し出して返済をサポートする｢機構住みかえ支援ローン｣といったものもあります。
以下の記事ではそれぞれの詳細を紹介しているため、ぜひご参照ください。
【フラット35】子育てプラスが2月より開始！制度の概要と利用のポイントを紹介
フラット35地域連携型（子育て支援）の概要や利用条件を解説！
フラット35の制度で住み替えも安心！残債がある住宅を貸し出して返済する支援ローンとは？
フラット35はローンの目的ごとに商品検討を進めよう
フラット35は、すべて全期間固定金利で利用でき、適用金利の優遇や団信加入が選べる商品など、ニーズに合わせた幅広い種類が用意されています。さらに、住宅金融支援機構が定めた一定基準の住宅を取得すると、金利優遇を受けることも可能です。
2024年2月13日より、フラット35S子育てプラスがスタートし、ポイントに応じて最大1％の金利優遇が受けられる制度も始まりました。
資金計画や団信加入など、自身に合ったプランを検討していきましょう。
千田 サヨ（ちだ さよ）／ファイナンシャルプランナー
金融・不動産ライター。金融営業・ハウスメーカー勤務の経験し、金融・不動産に特化したライターとして独立。
不動産分野・住宅ローン・債務整理分野の記事執筆100記事以上。お金のことがわからない方に向けた記事執筆を得意としています。
