【フラット35】を使えない物件がある？利用するための条件とは

最終更新日: 2024年11月29日

【フラット35】を利用したいけれど、使えない物件があるのか気になっている人もいるでしょう。この記事では、【フラット35】の対象となる物件や申し込む人の条件について解説します。

【フラット35】を利用するための条件を把握することで、スムーズな住宅購入に役立ちます。【フラット35】を検討している人や物件選びに迷っている人はぜひご一読ください。

【目次】
【フラット35】が使えない物件
【フラット35】が使える人の条件とは
中古物件なら物件検査をスキップできる可能性がある

【フラット35】が使えない物件

【フラット35】は全期間固定金利型の住宅ローンです。現在の住宅ローンの主流は変動金利型ではありますが、変動金利型には金利上昇のリスクが伴います。【フラット35】は最長35年の返済期間中に金利が変わりません。ローンの契約時に完済までの返済額が確定するため、マネープランが立てやすくなります。

【フラット35】を利用するには、住宅の床面積や技術基準の条件を満たす必要があります。住宅金融支援機構の定める技術基準に達しているかを確認するためには、物件検査を受けなければなりません。物件検査を受けるには適合証明機関への物件検査手数料が必要です。また、建築基準法に基づく検査済証の確認も求められます。

【フラット35】の対象となる住宅の床面積の基準

【フラット35】に申し込むには、まず住宅の床面積を確認しましょう。【フラット35】の対象となる住宅の床面積の基準は以下のとおりです。

• 一戸建・連続建・重ね建ての場合：70平方メートル以上
• マンションなど共同住宅の場合：30平方メートル以上

床面積には店舗併用住宅などの非住宅部分の面積は含まれず、物件の床面積が上記の基準以下であると【フラット35】を利用できません。

【フラット35】の対象となる住宅の技術基準

【フラット35】の対象となる住宅の技術基準は新築住宅（一戸建て・マンション）と中古住宅（一戸建て・マンション）のそれぞれで定められています。

基準となる主な項目は以下のとおりです。

• 接道
• 住宅の規格
• 戸建形式など
• 断熱構造
• 住宅構造
• 住宅の耐震性（中古住宅の場合）
• 劣化状況（中古住宅の場合）

上記のような項目の基準を満たさない場合、【フラット35】は利用できません。購入を希望する物件が【フラット35】の技術基準を満たしているかどうかは【フラット35】の公式サイトで確認しましょう。

【フラット35】が使える人の条件とは

【フラット35】を利用するためには物件の条件だけでなく、申し込む人が以下の条件を満たす必要があります。

• 申込時の年齢が70歳未満の人
• 日本国籍または永住許可を受けている人
• 年収に占める返済額の割合が基準を満たしている人

それぞれの項目について、詳しく解説していきます。

申込時の年齢が70歳未満の人

【フラット35】を申し込む際の年齢条件は、申込時の年齢が70歳未満であることです。

ただし、親子リレー返済という制度を利用する場合は、申込時の年齢が70歳以上でも申し込むことができます。この制度では、親から子へローンの返済が引き継がれます。親子リレー返済では後継者の申込時の年齢を基準に借入期間の選択が可能です。

日本国籍または永住許可を受けている人

【フラット35】を利用するためには、日本国籍または永住許可を持っていることが必要です。外国籍の場合、永住者や特別永住者以外の人は、【フラット35】の対象外となります。外国籍で永住者または特別永住者でないことが発覚した場合、借入金の一括返済を求められるので注意が必要です。

永住権のない外国籍の人で物件を購入したい人は、現金を一括で準備するか、他の住宅ローン制度を検討する必要があります。

年収に占める返済額の割合が基準を満たしている人

【フラット35】を利用するには、年収に占める返済額の割合（総返済負担率）の基準を満たす必要があります。ここでいう返済額とは、住宅ローンの返済額とその他の借入金の返済額を合算した金額です。

【フラット35】の総返済負担率の基準は年収400万円未満の人は30％以下、年収400万円以上の人は35％以下です。

以下は、年収と総返済負担率の基準をまとめた表です。

総返済負担率の基準は、無理なくローンを返済していくために決められています。年収400万円で【フラット35】以外の借入がない場合、140万円（400万円×35％）が年間返済額の上限となるわけです。

この基準が満たせない場合、取得する物件の価格を下げて借入額を抑える方法が考えられます。また、配偶者や親を連帯債務者として、収入合算で申込める場合があります。

中古物件なら物件検査をスキップできる可能性がある

中古住宅を購入する人が【フラット35】を利用する場合、適合証明検査機関または適合証明技術者による物件検査を受けなければなりません。物件検査を受けるには数万円の手数料負担が必要です。

しかし、以下の項目を満たしている中古住宅であれば物件検査をスキップできる可能性もあります。

• 築年数が20年以内で、新築時に長期優良住宅の認定を受けている住宅
• 「安心Ｒ住宅」で新築時に【フラット35】を利用している住宅
• 築年数が10年以内で新築時に【フラット35】を利用している住宅
• 機構と協定を結ぶ団体によって【フラット35】の基準に適合することが確認された団体登録住宅

また、中古マンションらくらく【フラット35】で物件を探したり、物件検査に適合しない部分を追加工事したりすることでも、【フラット35】を借りるための条件を満たすことができます。

【フラット35】を使いたいと考えている人は、物件を決める際に【フラット35】を使える物件かしっかりと調べておきましょう。