住宅ローンの利用時に連帯保証人は立てる？必要になる3つのケース

住宅ローンは借入額が他のローンに比べて高く、また返済期間も長いことから『「連帯保証人」を立てる必要があるのでは？』と思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、住宅ローンを利用する際には、原則的に連帯保証人は不要です。ただし、状況によっては連帯保証人の設定を求められるケースもあります。この記事では、連帯保証人の役割や住宅ローンの申し込み時に連帯保証人が必要になるケースを解説します。

【目次】
住宅ローンの連帯保証人とは？
住宅ローン利用時に連帯保証人は必要？
住宅ローン利用時に連帯保証人を立てる際の注意点
連帯保証人を立てることのメリット・デメリットの比較が大切

住宅ローンの連帯保証人とは？

まずは、住宅ローンにおける連帯保証人の役割や責任の内容について解説します。

連帯保証人とは

連帯保証人とは、住宅ローンを利用している人が何らかの理由で返済ができなくなったときに、代わりに返済する義務を負う人のことです。連帯保証人と似ている言葉で「保証人」がありますが、責任の範囲が異なります。

保証人は、債務者（住宅ローンの名義人）に返済能力があれば、代わりに返済することを拒否できます。保証人には「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」という３つの権利が保障されていて、前述した「債務者に返済能力があれば、代わりに返済することを拒否できる」という権利は、「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」に該当します。また「分別の利益」という権利は「複数の保証人が債務者に代わって返済する場合、保証人の人数で等しく分けた金額だけを負担すれば良い」というものです。

一方、連帯保証人にはこれらのような権利がないため、債務者に返済能力があったとしても代わりに返済する義務があります。つまり、連帯保証人の責任は保証人よりも大きいのです。
ちなみに、住宅ローンを利用する際の保証人は「連帯保証人」を意味することが一般的です。

連帯保証人と連帯債務者、物上保証人との違い

連帯保証人と似た言葉に「連帯債務者」と「物上保証人」があります。それぞれの役割や責任の内容の違いについて紹介します。

連帯保証人は、債務者が返済できなくなった際に返済義務を負う人のことです。そして、その支払いは主たる債務者と共同で行わなければならないとされています。しかし、連帯保証人は債務者ではないため、住宅ローン控除の利用や団体信用生命保険への加入はできません。

一方の「連帯債務者」は、主たる債務者（住宅ローン名義人）と同じ返済義務を負う人のことです。連帯債務者は主たる債務者と同じ返済義務を負うことから、持分割合に応じた住宅ローン控除の適用が受けられ、さらには団体信用生命保険への加入も認められるケースがあります。

※住宅ローン控除とは、正式には「住宅借入金等特別控除」と言い、所得税および住民税の一部から住宅ローン残高に応じた一定額が控除される制度です。

「物上保証人」とは、他人の債務（ローン）を担保するために、自分が持っている土地などの財産に抵当権を設定する人のことです。担保を提供するという意味から、「担保提供者」とも言われます。物上保証人には、債務者の債務（住宅ローンの返済）を全額負担する義務はありません。単純に、その担保として提供した財産の範囲までを負担することになります。

一方の連帯保証人は、債務者が返済できなくなった際に代わりに債務（住宅ローン）を返済する義務があることからも、物上保証人よりも責任が大きいと言えるでしょう。

住宅ローン利用時に連帯保証人は必要？

住宅ローンを利用する際に連帯保証人は必要になるのでしょうか。

住宅ローン利用時に連帯保証人は原則不要

一般的な住宅ローンの利用において、連帯保証人が必要となるケースはほぼありません。なぜなら、購入する物件を担保として融資を受けるので、貸し倒れのリスクを最小限に抑えることができるからです。銀行は対象となる物件に抵当権を設定し、住宅ローンの名義人が返済できなくなった場合には担保物件を任意売却して残債の支払いに充てます。

しかし、特定のケースにおいては、住宅ローンの利用時に連帯保証人を求められることがあります。では、連帯保証人の設定が必要となるケースとはどのような場合なのでしょうか。

連帯保証人の設定が必要な３つのケース

連帯保証人が必要となる一つ目のケースは、「収入合算」を利用して住宅ローンを組む場合です。住宅ローンの収入合算とは、配偶者や親、子供などの収入を合わせて住宅ローンを利用することで、借入額を増やせるというメリットがあります。そして、この収入合算の対象者（配偶者など）は連帯保証人、もしくは連帯債務者となります。

二つ目は住宅ローンの「ペアローン」を利用する場合です。住宅ローン契約におけるペアローンとは、住宅価格に対して夫婦などがそれぞれの持分割合に応じた住宅ローン契約を申し込み、お互いの連帯保証人となることです。

ペアローンを利用するメリットは「借入可能額を増やすことができる」「お互いが持分割合に応じた住宅ローン控除を利用できる」「各自が団体信用生命保険に加入できる」という点です。ただし、住宅ローン契約が２本となることから諸経費が多くかかるというデメリットもあります。
ペアローンを利用して住宅ローンを組んだ場合、担保となる物件は夫婦の共有名義です。したがって、それぞれの持分で登記をする必要があります。

三つ目は、自営業者やフリーランスなど、収入の安定性がないと判断された場合です。住宅ローンの審査結果次第では、金融機関から連帯保証人を求められるケースがあります。

住宅ローン利用時に連帯保証人を立てる際の注意点

連帯保証人を立てる際にはいくつか注意点があります。

連帯保証人になる際のリスクを説明したうえで依頼する

連帯保証人は債務者（住宅ローン名義人）が返済できなくなった場合に、そのローン残債全額に対して返済義務を負うことになります。さらに債務者が自己破産をしても、連帯保証人としての返済義務が無くならないという点に留意しなければなりません。

返済期間中は連帯保証人の変更が難しい

「収入合算」や「ペアローン」を利用して連帯保証人を設定してしまうと、その後連帯保証人を変更するためは債権者である金融機関の承諾が必要になります。ただし、金融機関に相談したとしても変更が認められることは稀です。その場合は、借り換えという方法で連帯保証人の変更を検討できますが、いつでも借り換えできるというものではありません。そのときの年収や体況などの条件次第では、期待するほどの金額を借り入れできない場合があります。他にも、直近に大きな病気をしたといった理由から団体信用生命保険に加入できず、借り換え自体ができないケースもあり得ます。

さらに注意しておきたいのは、「ペアローン」利用中に離婚してしまうケースです。離婚後に誰も物件に住まなければ売却して完済する方法がありますが、どちらかが住み続けるのであれば、住宅ローンの借り換えが必要になります。たとえ売却する場合であっても、査定結果によっては売却価格だけでは完済できず、借金が残ってしまう可能性もあるので注意しておきましょう。

連帯保証人を立てることのメリット・デメリットの比較が大切

住宅ローンを申し込む際に連帯保証人が必要となるのは、主に「収入合算」もしくは「ペアローン」を利用する場合です。借入可能額を増やせることや、ペアローンにおいては住宅ローン控除や団体信用生命保険に加入できるなどのメリットがありますが、それに伴うデメリットもあります。特に収入合算を利用する場合は、主たる債務者が返済できなくなったとしても返済義務は無くなりません。そのため、主たる債務者の収入が減少した場合であっても、その後の返済を続けていくことができるかどうか契約時に考える必要があります

また、ペアローンを利用する場合も団体信用生命保険で保障されるのは、契約者の持分にあたる住宅ローン残高のみです。持分割合によっては、残された側の負担が大きくなることも考えられます。

これらのメリットとデメリットを比較してメリットのほうが上回る場合に、連帯保証人を立てた住宅ローンの利用を検討してみましょう。もちろん、その際には今後の返済計画を立てることも忘れないようにしてください。