住宅ローンの一括返済とは、ローン残債を前倒しで全額返済することです。借入残高の一部を返済する一部繰上返済と区別して、全額繰上返済と呼ばれることもあります。一括返済を行うことで、一部繰上返済と同様に支払利息や総返済額を削減する効果を得られます。まとまった資金ができたときには、ぜひ検討してもらいたい一括返済ですが、人によっては一括返済を行うことによってデメリットが生じる場合もあります。この記事では、一括返済を行うメリットや、完済時に気をつけておきたい点について解説します。
【目次】
住宅ローンを一括返済するメリット
住宅ローンを一括返済するデメリット
住宅ローンを一括返済する際の注意点
一括返済を行う際のタイミングと完済後の資金計画は合わせて考えよう
住宅ローンを一括返済するメリット
住宅ローンの借入残高を一括返済することで、どのようなメリットを得られるのでしょうか。
利息を抑えられる
一括返済を行うと、支払ったお金は元金部分に充てられ、それ以降支払利息の負担がなくなります。そして利息総額の削減は、そのまま総返済額の圧縮に繋がります。
保証料の返金を受けられる
住宅ローンを利用する際に、保証料を一括で前払いしている場合は、一括返済を行うことで保証期間である返済期間が短くなり、短縮分の保証料が返戻されるケースがあります。ただし、返戻の際には手数料などの費用が発生することもあり、どのくらいの金額を受け取れるかは利用する金融機関や保証会社によって異なる点に注意が必要です。
心理的な負担を軽減できる
住宅ローンの月々の返済が収入に対して大きな割合を占めるという方も少なくないでしょう。住宅ローンの返済は家計の負担になるだけでなく、心理的な負担になっているケースも珍しくありません。一括返済を行いその後の月々の返済をなくせば、借金から解放され、心理的な余裕を生むことにも繋がります。
住宅ローンを一括返済するデメリット
住宅ローンの一括返済には、メリットばかりでなくデメリットもあります。一括返済を行う場合には、事前にメリットとデメリットの双方をしっかりと確認することが大切です。
一時的に手元資金が大きく減少する
一部繰上返済を行う際にも言えることですが、一括返済を行うと一時的に手元にある資金が減少します。まとまった資金ができたからといってすべてを一括返済に充ててしまうと、その後突発的に発生する入院や手術などの支出に対応できなくなるおそれがあります。
一括返済後、発生した支出を賄うだけの資金がない場合は、別途融資を利用せざるを得ない状況となります。多くの融資は住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。一括返済によって住宅ローンの利息が減っても、新たな融資の利用により負担が増えては本末転倒です。
そのため、一括返済を行う際は、支払った後に緊急時の予備資金としてある程度のお金が手元に残るかを確認してから実行するようにしましょう。また退職金のすべてを一括返済に回すことも禁物。リタイア後のライフプランを考えながら、余裕をもった返済方法を考えるようにしてください。
手数料・未払い利息がかかることがある
一部繰上返済の手数料を無料とする金融機関も増えていますが、一括返済の場合は手数料が発生することが一般的です。
※固定金利型の住宅ローンの代表商品である【フラット35】は一括返済の手数料がかかりません。
また一括返済を行う際には、前もって金融機関に連絡が必要なケースもありますので、どのような手続きが必要なのか事前に確認しておきましょう。
通常一括返済を行う際には、金融機関の営業日に店舗に出向き、一括返済を行いたい旨を申し出て書類提出などの手続きを行う必要があります。そして一括返済日の前日までに返済用の口座にお金を入れておき、当日に金融機関が指定した口座へ入金します。
なお、変動金利かつ元利均等返済方式の住宅ローンを利用している場合は、一括返済時に未払い利息が発生することがあります。未払い利息は、急激な金利上昇の際に毎月支払う利息の額が返済額よりも大きくなってしまうときに発生します。
変動金利型の住宅ローンにおいて元利均等返済方式を選択している場合、通常半年ごとに金利が見直されます。ただし、見直された金利はすぐに適用されるわけではなく、5年ルールといって5年間は毎月の返済額には反映されません。また5年後に変更される返済額についても、125%ルール（1.25倍ルール）が適用され、変更前の返済額に対して125%を超えないようになっています。
これら2つのルールにより、急激な金利上昇が見られた際には、5年経過後の返済額見直しの際に、利息部分の金額が月々の返済額を上回ってしまうことがあります。もし一括返済を行う際にこのような現象が起きていた場合は、未払い利息の清算を行う必要があります。
住宅ローンを一括返済する際の注意点
一括返済を行う際は、これまでに述べたメリット・デメリット以外にも注意しておきたい点があります。特に住宅借入金等特別控除の適用がなくなるという点については、一括返済を行う前にシミュレーションを行い、今が一括返済のベストなタイミングなのか確認してください。
抵当権抹消登記を自ら行う必要がある
住宅ローンを利用する際には、融資対象となる物件に対して抵当権が設定されます。抵当権は万が一契約者が返済不能になった場合に、金融機関もしくは保証会社が物件を差し押さえて売却し、債権を回収できるようにするものです。
一括返済によって住宅ローンを完済すれば抵当権は不要になるため、権利を抹消する手続き（抵当権抹消登記）を行います。金融機関によっては司法書士を紹介してくれる場合もありますが、自分で登記することもできます。
司法書士に頼むと報酬が別途必要になるため、費用を抑えたい方は自身で行ってみてください。手続きは法務局で行いますが、方法がわからない場合には現地で相談も可能です。
抵当権抹消登記は必ずやらなくてはならない手続きではありません。しかし、そのままにしておくと売却や相続の際に余計な手間がかかる原因になります。一括返済を行う場合は、同時に抵当権を抹消しておきましょう。
住宅ローン控除は利用できなくなる
一括返済を行うと住宅ローン控除の適用を受けられなくなります。したがって、住宅ローン控除の適用期間がまだ残っている場合は、一括返済を行うことによって得られる利息削減額と、残りの住宅ローン控除の適用期間に受けることができる控除額合計を計算し、どちらのメリットが大きいかを必ず確認するようにしましょう。
もし住宅ローン控除の残適用期間に受けることができる控除額のほうが削減できる利息額よりも大きいのであれば、一括返済を行うタイミングは住宅ローン控除の適用期間終了後に延ばすことを考えてみてください。
団体信用生命保険の保険期間が終了する
団体信用生命保険は住宅ローンの完済と同時に保険期間が満了となります。したがって、完済後に住宅ローンの契約者に万が一のことがあっても保険金が支払われることはありません。
団信の保障内容が充実しているといった理由から、住宅ローン申し込みの際に契約していた保険の保障内容を一部団信に置き換えていた場合は、再度保険会社にて必要な保険に加入すると良いでしょう。
ただし一括返済時の年齢によっては保険料が高くなることや、体況によって希望の保険に加入できないおそれもある点に注意が必要です。
一括返済を行う際のタイミングと完済後の資金計画は合わせて考えよう
まとまった資金ができたからといって、そのときが一括返済のベストなタイミングとは限りません。特に子供の教育費用の支出など、予定されているライフイベントがある場合は、支出に影響のないよう配慮することが大切です。
自身でシミュレーションを行って比較することはもちろん、不安な場合には完済後のライフプランを含めて、「返済のタイミング」や「完済後の保険の見直し」、さらには「老後の資金形成の方法」についてFPに相談してみてるのも良いでしょう。そのうえで、自身に一番合った返済方法を検討してみてください。
新井 智美（あらい ともみ）／トータルマネーコンサルタント
（保有資格）
CFP(R)認定者・一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)・DC(確定拠出年金)プランナー・住宅ローンアドバイザー・証券外務員
個人向け相談（資産運用・保険診断・税金相談・相続対策・家計診断・ローン住宅購入のアドバイス）の他、資産運用など上記相談内容にまつわるセミナー講師（企業向け・サークル、団体向け）を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。これまでの執筆および監修実績は1,000件以上。
