住宅ローン返済中に賃貸に出せる？もしものときに貸し出す際の注意点

住宅ローンの支払いは長期にわたるため、返済中だとしても転勤や親の介護など何らかの事情により、一定期間その家に住むことが難しくなるかもしれません。もし仮にそのような状態になったら、住めない間に賃貸に出して賃料収入を得ることはできるのでしょうか？この記事では、購入したマイホームを賃貸に出さざるを得ない状況になった場合の注意点や必要な手続き、よくある質問などについてご紹介します。

【目次】
住宅ローン返済中の住宅は賃貸に出せるの？
住宅ローン返済中に賃貸に出す場合の注意点
住宅ローン返済中の「賃貸」についてよくある質問
住まなくなった家を賃貸に出す以外の方法

住宅ローン返済中の住宅は賃貸に出せるの？

原則として、住宅ローン返済中の住宅は賃貸に出すことはできません。なぜなら、住宅ローンの融資条件については契約できちんと定められており、契約した項目以外の目的で利用することは契約違反となるからです。

住宅ローンがある住宅は原則賃貸できない

住宅ローンで借り入れた資金使途については、「自分や家族が住むための住宅の購入資金」および「住宅ローン利用時の諸費用の支払い」に限られており、それ以外の目的で利用することはできません。さらに、住宅ローンを利用して購入した物件については、完済もしくは売却するまで自分たちが住み続けなければならないとされています。

もし借入先の金融機関に無断で賃貸に出した場合は契約違反となり、住宅ローンの残高の一括返済、あるいは金利が高い他のローンへの切り替えを求められるおそれがあります。そのようなリスクを避けるためにも、賃貸に出したいと思った段階で、必ず借入先の金融機関に相談し、賃貸住宅向けのローンへの借り換え手続きを行うようにしてください。

賃貸住宅向けのローンとして代表的なものが、「不動産投資ローン」です。基本的には賃貸経営を目的としており、住宅ローンとは融資の目的が異なります。不動産投資ローンは、個人への融資ではなく事業を行う投資家への融資となるため、融資限度額が高く設定されています。また不動産投資ローンは「物件の価値」や「利益を上げるための力や仕組み」なども判断基準となっているため、住宅ローンと比べて審査基準が厳しく設定されている傾向があります。

不動産投資ローンへ借り換えを行う場合に、手数料や保証料などの諸費用が発生することがあります。さらに金利も住宅ローンと比べて高めに設定されているため、結果的に総返済額が増えてしまうという点にも注意が必要です。

また、不動産投資ローンへの借り換えを行う場合は、住宅ローンの借入先が民間の金融機関か、住宅金融支援機構かで契約内容および借り換え方法が異なります。民間の金融機関の場合は、ローンの種類を変えて同じ金融機関と契約することになります。一方、民間金融機関とともにフラット35を提供している住宅金融支援機構では、基本的に不動産投資ローンの取り扱いがないため、新たに民間の金融機関と不動産投資ローンの契約を行うことになります。

条件次第では賃貸できるケースはある

例えば、転勤によって遠方に移り住んだり、親の介護のために一時的に実家に帰ったりするケースであれば、住宅ローン返済の継続に問題がないことを条件に賃貸に出せる可能性があります。ただしそのようなケースであっても、「最終的には申込者本人が購入した家に戻ってくる」「賃貸中は管理者をつける」などの条件が設けられることが多いため、今後の状況も踏まえてどうするのかを検討する必要があります。

住宅ローン返済中に賃貸に出す場合の注意点

金融機関との交渉がうまくいき、住宅ローン返済中の物件を賃貸に出せたとしても、以下の点に注意する必要があります。

住宅ローン減税が適用されなくなる

住宅ローン控除期間内の物件を賃貸に出すと、控除の要件である「自ら居住する住居であること」を満たさなくなります。そのため、賃貸に出している期間は住宅ローン減税を受けることはできません。ただし、控除期間内に自宅に戻った場合には、残りの控除期間において住宅ローン減税を再び受けることができます。

普通借家契約で賃貸に出すと自宅に戻れなくなるおそれがある

賃貸に出す場合には、契約内容にも注意しなくてはなりません。賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。賃貸住宅には「契約期間」が決められており、「普通借家契約」は1年以上、上限なしの契約期間を設けた契約形態となります。一般的な契約期間は2年間で、その後は借主が更新することによって賃貸契約を継続できます。貸主に正当な解約理由がない限り契約は更新されるため、借主は同じ家に住み続けることができます。

一方、「定期借家契約」は契約期間の満了によって賃貸借関係が確定的に終了する借家契約です。つまり、契約期間が満了したら借主は原則として退居しなければなりません。

＜定期借家契約の締結において満たすべき要件＞

• 契約期間を定めること
• 書面によって契約すること
• 契約の更新はなく期間の満了とともに契約が終了することを、あらかじめ貸主が借主に対して書面（契約書ではないもの）を交付して説明すること

定期借家契約について中途解約ができるかどうかは特約で定められています。ただし、やむを得ない事情によりその賃貸を使用することが困難となった借主（床面積が200平方メートル未満の住宅に居住している借主に限る）は、特約がなくても中途解約ができます。反対に契約を延長したい場合は、当事者双方の合意による再契約が必要となります。

普通借家契約での貸主の正当な解約理由として、「自分たち（貸主）が住む」という理由は認められていません。つまり借主が継続して住み続けることを希望している限り、貸主は自宅に戻ることができなくなります。そのため賃貸契約を結ぶ際には、「どのくらいの期間家を空けることになるのか」を事前に考えることが大切です。家を空ける期間が明確な場合は、契約満了にともなって自宅へ戻ることができる定期借家契約をおすすめします。

空室の間は返済の負担が増す

持ち家を賃貸に出すと賃貸収入を得られ、それを毎月の住宅ローンの返済に充てることができます。もしも毎月の返済額よりも高い金額で貸し出すことができたなら、家計のゆとりにもつながるでしょう。

ただし、借主が見つからず空室状態になると賃貸収入が入らないため、貸主の収入から住宅ローンの返済をすることになります。貸主が賃貸物件で暮らしている場合は、貸主自身の家賃と住宅ローンを合わせた2重の支払いとなり、家計への負担が大きくなるおそれがあります。そのような事態を回避するためにも、契約の期間満了が近づいたら新たな借主を探しておくなど、なるべく空室の期間をなくす努力が必要となります。

住宅ローン返済中の「賃貸」についてよくある質問

「必要な手続き」や「貸し出している家の管理」など、住宅ローン返済中の物件を賃貸に出す際のよくある質問について回答します。

賃貸に出すときに住宅ローンの住所変更は必要？

やむを得ず住宅ローン返済中の住宅を賃貸に出す場合は、借入先の銀行で住所変更の手続きが必要となります。どのような提出書類が必要かは各金融機関の公式サイトや窓口で確認できます。また、住所変更の手続きには住民票などの公的書類が必要となりますので、市区町村の窓口などに行き、発行しておくようにしましょう。

賃貸中の家の管理や入居者対応はどうすれば良い？

自宅を賃貸物件として貸し出す際には、物件の管理や入居者対応が必要となります。もちろん自分でそれらの対応もできますが、手間や知識が必要となるため不動産会社に依頼するほうが安心かもしれません。ただし、依頼する場合には手数料などの費用が発生しますので、どのくらいになるのかを事前に確認しておくと良いでしょう。

住まなくなった家を賃貸に出す以外の方法

原則的に住宅ローンが残った自宅を賃貸に出すことはできません。そのため、自宅を貸し出す場合には、不動産投資ローンなど、賃貸目的に使用可能な融資へ切り替える必要があります。しかし、条件次第では住宅ローンを別の融資に借り換えることなく、賃貸に出せるケースはあります。とはいえ住宅ローン返済中のマイホームを賃貸に出すには、かなりの手間と費用がかかるだけでなく計画性も求められます。「とりあえず賃貸に出しておこう」というあいまいな考えではなく、ライフプランをある程度予想しながら賃貸に出すことをおすすめします。