最終更新日: 2024年11月29日
住宅ローンの名義変更が必要になるケースとしては、離婚や相続、返済が困難になった場合などが考えられます。しかし住宅ローンの名義変更には借入先である金融機関の承諾が必要であり、簡単な手続きではありません。
この記事では、どのようなケースで金融機関の承諾を得られる可能性があるのか、承諾を得られない（名義変更できない）ときにはどのような方法を取れば良いのかをご紹介します。
【目次】
住宅ローンの名義人とは？
住宅ローンの返済中に名義変更はできる？
住宅ローンの名義変更ができないときの対処法
住宅ローンの名義変更は難しい
住宅ローンの名義人とは？
まずは住宅ローンの名義人の意味と単独名義・共同名義の違い、不動産の名義人との違いについて整理します。
住宅ローンの名義人の意味
住宅ローンの名義人とは、ローンの返済義務を負う人（債務者）をいいます。誰が住宅ローンの名義人であるかは、金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書）や、抵当権が設定された物件の登記事項証明書・登記簿謄本に記載されています。
住宅ローンの名義のパターン
住宅ローンの名義には、単独名義と共同名義の2つパターンがあります。
単独名義とは、1人のみが債務者となり住宅ローンを組むことをいいます。夫を債務者、妻を連帯保証人とする「連帯保証型の収入合算」の場合、債務者は夫1人なので単独名義です。同じ物件に対して2本のローンを組む「ペアローン」も、それぞれローン契約者（債務者）は1人であり、2本の単独名義のローン契約となります。
共同名義とは、複数人で住宅ローンを組むことをいいます。共同名義は夫婦や親子などがそれぞれ債務者、連帯債務者となる「連帯債務型の収入合算」や「親子リレーローン（親子リレー返済）」などが該当します。
共同名義の住宅ローンは「借入可能額や借入可能期間を増やせる」「それぞれが住宅ローン控除を受けられる」といったメリットを期待できます。一方で単独名義に比べ契約関係が複雑で、離婚時などトラブルにつながりやすいため注意が必要です。
不動産の名義人の意味
不動産の名義人とは、物件の所有者（所有権を持つ人）のことであり、住宅ローンの名義人とは異なります。土地や建物を取得後、法務局で不動産登記をすることにより、登記事項証明書に所有者（名義人）として記録されます。
法的には所有権を登記する義務はありません。しかし不動産の所有権を第三者に主張したり、担保として物件に抵当権を設定したりするために必要であり、不動産取得時には所有権登記を行うのが基本です。
住宅ローンの融資では、対象となる物件に金融機関が抵当権を設定することを条件としており、所有権の登記がなされていないと融資を受けられません。
不動産の名義にも単独名義と共同名義があり、複数人で共同所有する不動産の登記事項証明書には、それぞれの所有権の持分割合が記載されます。
共同名義の住宅ローンで物件を購入する場合、通常ローンの負担割合と不動産の持分割合を揃えて登記しますが、必ずしも同じにする必要はありません。住宅ローンは夫婦共同の名義でも、不動産は単独で夫名義または妻名義にできます。ただし自分の名義でない、あるいは持分を超えるローンを支払うと贈与税の対象となり、年間110万円を超える部分には贈与税がかかるおそれがあります。
住宅ローンの返済中に名義変更はできる？
住宅ローンの返済は長期にわたり、契約時には想定していなかったことも起こり得ます。住宅ローンの返済中に名義を変える必要が生じた場合、変更はできるのでしょうか。
住宅ローンの名義変更は認められないケースが多い
住宅ローンは契約者（債務者）と金融機関との契約であり、金融機関の承諾がなければ名義変更はできません。そして、金融機関は原則名義変更を承諾しないことがほとんどです。
なぜなら、金融機関は申込者の返済能力や物件の担保評価などを審査し、「この人であれば貸したお金を返してもらえるだろう」「この物件なら担保としての価値がある」と判断して融資を行なっているからです。
住宅ローンの名義変更は債務者が変わることを意味します。そのため、変更を認めれば審査していない人にお金を貸すことになります。これは金融機関にとって大きなリスクであるため、基本的には名義変更を認めません。
状況により名義変更が認められる可能性はある
住宅ローンの名義変更は基本的に認められないものの、親族間であれば条件次第で金融機関の承諾を得られるケースもあります。
夫婦間で名義変更が認められるケースの例
1.離婚によるケース
夫婦間で住宅ローンの名義変更を希望するケースとして多いのが離婚に伴うものです。
例えば離婚する際に名義人である夫が自宅から引っ越し、妻が住み続けるケースが挙げられます。夫が単独名義で住宅ローンを組んでおり、新たな名義人となる妻に十分な返済能力があると金融機関に認められれば、夫名義から妻名義への変更に応じてもらえる可能性があります。
離婚に伴う名義変更の申請では、自宅に関する財産分与の状況（誰が所有権を持つのか）や、離婚後のローン負担者・方法について明記した離婚協議書を作成し、金融機関に示すことがポイントです。金融機関によっては、公正証書による離婚協議書の提出を求められる場合もあります。
2.住宅ローン名義人の経済的な理由によるケース
離婚以外では、病気やリストラなどで名義人の収入が減少し、配偶者が住宅ローンの返済を引き継ぐケースなども考えられます。この場合は、元々単独名義であり、新たに名義人となる配偶者に十分な返済能力があれば名義変更が認められる可能性があります。
住宅ローンの名義変更が認められた場合、贈与（ローン債務の肩代わり）とみなされ贈与税の対象となる可能性があるため注意が必要です。事前に税務署や税理士に相談して、判断を仰いでおきましょう。
夫婦共同名義から単独名義への変更は難しい
住宅ローンが夫婦共同名義の場合、単独名義への変更は厳しいといえます。これは夫婦の収入を合算して審査・融資が行われており、どちらか一方の収入だけでは融資できないと判断されるケースが多いためです。
親子間で名義変更が認められるケースの例
1.親が死亡し住宅ローンを相続するケース
住宅ローンの名義人である親が亡くなり、子供が相続するケースでは、自宅と一緒に負債である住宅ローンも相続されます。このようなケースでは通常、不動産の名義変更と、住宅ローンと抵当権の名義変更が認められます。
実際には多くの人が団体信用生命保険（以下、団信）に加入しており、死亡時には団信から支払われる保険金で住宅ローンが完済されます。この場合、金融機関に死亡連絡を行って団信の適用を受け、抵当権を解消するため抹消登記を行えば、ローンに関する手続きは終了し、そもそも名義変更は必要ありません。
2.親子リレー返済を利用するケース
親子リレー返済は、親子で1本の住宅ローンを組み、2世代で返済を行う制度であり、【【フラット35】】や一部の銀行などで利用できます。当初は親が返済を行い、親の退職や死亡に伴って子供が返済を引き継ぎます。引き継ぎのタイミングで名義変更が行われます。
3.住宅ローン名義人の経済的な理由によるケース
住宅ローンの名義人である親（子供）が経済的な理由でローンを返済できなくなり、子供（親）が代わりに返済を行うケース。このケースでは、返済を引き継ぐ側が「十分な返済能力がある」「ローンの対象となっている住宅に住む」という条件を満たせば、住宅ローンの名義変更が認められる可能性があります。
なお、住宅ローンは原則的に複数本組むことはできないため、子供（親）がすでにマイホームを購入し、住宅ローンを組んでいる場合は名義変更できない点に注意が必要です。
兄弟間で名義変更が認められるケースの例
兄弟間で住宅ローンの名義変更が必要になるケースとしては、遺産分割のやり直しなどが考えられます。
遺産分割協議をやり直し、別の兄弟が家と住宅ローンを相続する場合、新しい名義人に十分な返済能力があり、相続した家に住むのであれば住宅ローンの名義変更が認められる可能性があります。ただし、遺産分割協議のやり直しには、新旧の名義人だけでなく相続人全員の合意が必要です
一旦相続した家や住宅ローンの名義を別の兄弟に変更した場合、税務上、遺産を相続したのではなく、贈与により財産を取得したと判断されることがあり、贈与税の対象になるおそれがあります。
相続の承認や放棄、相続税の申告には時間的な制約もありますが、遺産分割協議をやり直さなくてもいいよう、相続人の間でよく相談、検討することが大切です。
住宅ローンの名義変更ができないときの対処法
住宅ローンの名義変更ができないときは、一旦既存のローンを完済し、新たにローンを組み直す（借り換える）というのが基本的な方法です。
新たに名義人となる人が新規で住宅ローンを借り入れ、そのお金で既存のローンを完済すれば、名義変更をするのと同じような形になります。この方法では元の契約が消滅するため、名義変更のように金利などの契約条件は引き継がれません。
新たに名義人となる人の属性や金利状況などによっては、既存の契約よりも有利な条件で借り入れ（借り換え）ができる可能性があります。一方で審査に通らなければこの方法は利用できません。また借換えには、保証料や融資手数料などの諸費用が必要となります。
不動産の売買（所有権の移転）を伴う場合、新たな住宅ローンの名義人が借り入れたお金を購入代金として元の名義人に支払い、元の名義人が既存の住宅ローンを完済して、所有権の移転手続きを行います。
所有権の移転を伴わない場合は、新たな住宅ローンの名義人がローンを肩代わりすることになり、既存のローン残債相当額が贈与税の対象になります。不動産の評価額（時価）に対し著しく安い金額で売買した場合も、低額譲渡とみなされ、代金と時価の差額分が贈与税の対象になるおそれがあるので注意しましょう。
住宅ローンの名義変更は難しい
住宅ローンの名義変更は、親族間など一部認められる可能性はあります。しかし、ほとんどのケースは金融機関にとっての必要性やメリットがなく、名義変更は認められないと考えておくべきでしょう。
借換えや名義変更をしないという選択肢も含め、状況に応じて最適な方法は何か、よく考えなければなりません。
必要に応じて、金融機関の担当者や弁護士、司法書士、税理士、ファイナンシャルプランナーなど、専門家に相談し、協力を仰ぐことも大切です。
