最終更新日: 2024年11月29日
住宅ローンは返済が長期で総返済額が大きいだけに、いかにうまく返済計画を立てるかが肝心です。
「少しでもお得になるように」というのが原則ではありますが、家計の状況や子どもの教育や老後の予定などに合わせて計画することも必要です。
そこでポイントとなるのが、どのような返済方式を選択するかということです。
今回は、住宅ローンの返済方式「元利均等返済」と「元金均等返済」を比較しながら、上手な返済計画を考えてみましょう。
「元利均等」と「元金均等」それぞれのメリット・デメリット
住宅ローンの返済の仕方には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の２つがあります。
- 元利均等返済
「元利」均等返済とは、毎月の返済額が変わらず同じ金額を返済していく方法。
金分と利息を合わせた毎月の返済額が変わらないのでわかりやすく、家計管理がしやすいのが特長です。
ただし、毎月の返済額は変わらないとはいっても、返済している元金分と利息の割合は毎月変わります。返済回数が進むに従い元金分の割合が増えていく仕組みで、返済当初は元金よりも利息の割合が大きくなっています。
- 元金均等返済
「元金」均等返済は、毎月の返済額のうち、元金の額が同じとなる返済方式です。
毎月返済していくのは「元金＋利息」であるのは元利均等と同じですが、「元金＋利息」のうちの元金が同じであるため、借入金の減りが早くなるのが特長です。元金と一緒に払う利息の額は借入残高に金利をかけて計算するので、元金の減少に伴って支払う利息の額も減っていきます。つまり、返済当初は毎月の返済額が大きく、返済回数が進むにつれて返済額が減っていく仕組みです。
家計管理やローン管理のしやすさでは「元利」均等に軍配があがりますが、元金の減りが遅いためより多くの利息がかかり、総返済額は「元金」均等よりも増えてしまいます。つまり、総返済額の点では「元金」均等の方がお得だといえます。
「元利均等返済」と「元金均等返済」では総返済額はどれだけ違う？
上述したように、借入額・返済期間が同じでも返済方式が変われば返済総額は変わります。
以下は、借入金額3,000万円、返済期間35年、金利2.5％、金利タイプは全期間固定、ボーナス返済なしのケースでの試算結果です。なお、この試算では諸費用は考慮していません。
・元利均等返済
ひと月の返済額は全期間107,248 円。35年間の総返済額は45,044,199円、うち利息分は15,044,199 円です。総返済額に対して33.4 ％が利息分です。
・元金均等返済
ひと月の返済額は当初133,928円。35年間の総返済額は43,156,147円、うち利息分は13,156,147円です。総返済額に対して30.5％が利息分です。
返済当初の月額返済額は元金均等の方が26,680円高くなりますが、15年後（支払回数180回）の返済月額は107,291円と元利均等の返済額とほぼ同額になります。最終の（支払回数420回）返済月額は71,817円で、元利均等より35,431円低くなります。
総返済額では元金均等の方が1,888,052円お得になるのがわかります。利息割合で2.9％のお得です。
金利によって両者の差のお得度が異なる！
同じ借入でも元金均等の方がお得になるのがわかりましたが、実は金利によってはお得度の差が縮まることもあります。
先の例で金利を1.36％と仮定してみると、
・元利均等返済
ひと月の返済額は89,811円。35年間の総返済額は37,720,831円、うち利息分は7,720,831円です。総返済額に対して20.5％が利息分です。
・元金均等返済
ひと月の返済額は当初105,428円。35年間の総返済額は37,156,849円、うち利息分は7,156,849円です。総返済額に対して19.3％が利息分です。
返済当初の月額返済額は元金均等の方が15,617円高くなりますが、17年後（支払回数204回）の返済月額は88,994円と元利均等の返済額を下回ります。最終の（支払回数420回）返済月額は71,749円で、元利均等より18,062円低くなります。
元金均等と元利均等の総返済額の差は563,982円、利息割合の差は1,2％分のお得。元金均等の方がお得であることは違いありませんが、その度合いは先の例ほどではありません。
将来も見据えてトータルなローン計画を！
「総返済額がいくらになるか」「いくら利息を払わなければいけないか」などは、ローン計画を立てるときに重要ポイントです。しかし、だからといって家計収支が厳しい時期に大きな額を返済しなければいけなくなったり、返済額が減らなくて教育資金や老後資金準備に取り掛かれなかったりしては困りますよね。
元利均等と元金均等のどちらが適しているかは、個々の家庭の状況により異なります。
収入の見込み、子どもにかかるお金、老後資金への影響など、全体的なライフプランを見据えながら、返済期間中のすべてにおいて家計への負荷を最小限にするようなローン計画をしていくことが大切です。
